Ge­richts­ent­schei­dung be­sagt kei­ne Mietminderung

Ei­ne un­ge­wöhn­li­che Ge­richts­ent­schei­dung aus Frank­furt sorgt für Auf­se­hen: Das Ober­lan­des­ge­richt (OLG) ent­schied, dass ein Ver­mie­ter, der sich nackt im Hof sonnt, kein Grund für ei­ne Miet­min­de­rung ist. Die Mie­ter, ei­ne Per­so­nal­be­ra­tung im ge­ho­be­nen Stadt­teil West­end, hat­ten sich dar­über be­schwert. Doch das Ge­richt stell­te fest, dass die Ge­brauchs­taug­lich­keit der Miet­sa­che da­durch nicht be­ein­träch­tigt wird. In die­sem Blog­ar­ti­kel wer­den wir die Ent­schei­dung des Ge­richts und die Grün­de da­für nä­her beleuchten.

Hin­ter­grund zum "nack­ten Vermieter"

Das frag­li­che Haus be­fin­det sich in ei­nem sehr ge­ho­be­nen Wohn­ge­biet im Frank­fur­ter West­end, das Ru­he und Ge­die­gen­heit bie­tet. Es han­delt sich um ein Wohn­haus, in dem auch ei­ne Bü­ro­eta­ge un­ter­ge­bracht ist. Die Mie­te­rin, die Per­so­nal­be­ra­tung, hat­te nach knapp ei­nem Jahr die Mie­te ge­min­dert und teil­wei­se aus­ge­setzt, weil sie sich durch den nack­ten Ver­mie­ter ge­stört fühl­te. Der Ver­mie­ter ak­zep­tier­te dies je­doch nicht und klag­te auf Zah­lung der aus­ste­hen­den Mieten.

Der Fall lan­de­te zu­nächst vor dem Land­ge­richt, das der Kla­ge des Ver­mie­ters über­wie­gend statt­gab. Die Mie­te­rin ging in Be­ru­fung, hat­te aber nur ge­rin­gen Er­folg. Das OLG ent­schied, dass ei­ne Miet­min­de­rung nur we­gen um­fang­rei­cher Bau­ar­bei­ten in der Nach­bar­schaft ge­recht­fer­tigt sei, bei de­nen Lärm und Staub auf­tra­ten. In die­sem Fall wur­den 15 Pro­zent Miet­min­de­rung als an­ge­mes­sen angesehen.

Ge­richts­ent­schei­dung und Begründung

Das OLG be­grün­de­te sei­ne Ent­schei­dung da­mit, dass die Ge­brauchs­taug­lich­keit der Miet­sa­che durch den nack­ten Ver­mie­ter im Hof nicht be­ein­träch­tigt wer­de. Das äs­the­ti­sche Emp­fin­den spie­le da­bei kei­ne Rol­le und ei­ne "grob un­ge­hö­ri­ge Hand­lung" lie­ge nicht vor. Zu­dem sei die Son­nen­lie­ge nur sicht­bar, wenn man sich weit aus dem Fens­ter herausbeuge.

Der nack­te Vermieter

Wei­ter­hin stell­te das Ge­richt fest, dass das an­geb­lich im Flur ab­ge­stell­te "Ge­rüm­pel" nicht über das als so­zi­al­ad­äquat hin­zu­neh­men­de Maß hin­aus­ge­he. Auch Es­sens­ge­rü­che sei­en kein Grund für ei­ne Miet­min­de­rung, denn in ei­nem ge­mischt ge­nutz­ten Haus ge­hö­re es da­zu, dass man sich ge­le­gent­lich ein Mit­tag­essen ko­che. Beim ex­tra auf die Mit­tags­zeit ge­leg­ten Orts­ter­min konn­te das Ge­richt kei­ne Kü­chen­ge­rü­che feststellen.

Auch der von der Mie­te­rin be­haup­te­te "muf­fi­ge Ge­ruch" war für die Rich­ter nicht wahr­nehm­bar. Sie tra­fen zu­dem kei­nen nack­ten Mann im Flur an, wie es die Be­klag­te be­haup­tet hat­te. Der Ver­mie­ter er­klär­te glaub­haft, stets ei­nen Ba­de­man­tel zu tra­gen, den er erst un­mit­tel­bar vor der Son­nen­lie­ge ausziehe.

Fa­zit

Die Ent­schei­dung des Frank­fur­ter Ober­lan­des­ge­richts zeigt, dass die Ge­rich­te die Ge­brauchs­taug­lich­keit ei­ner Miet­sa­che im Blick ha­ben und nicht das äs­the­ti­sche Emp­fin­den der Mie­ter. In die­sem Fall wur­de ent­schie­den, dass ein nack­ter Ver­mie­ter im Hof kein Grund für ei­ne Miet­min­de­rung ist, da die Ge­brauchs­taug­lich­keit der Miet­sa­che nicht be­ein­träch­tigt wird. Zu­dem wur­de be­tont, dass ei­ne "grob un­ge­hö­ri­ge Hand­lung" nicht vor­liegt und die Son­nen­lie­ge nur dann sicht­bar ist, wenn man sich weit aus dem Fens­ter herausbeugt.

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Die­ser Fall un­ter­streicht, dass Mie­ter sorg­fäl­tig prü­fen soll­ten, ob ei­ne Miet­min­de­rung auf­grund von Be­ein­träch­ti­gun­gen ge­recht­fer­tigt ist. Die Ge­rich­te le­gen gro­ßen Wert dar­auf, dass die Ge­brauchs­taug­lich­keit ei­ner Miet­sa­che tat­säch­lich be­ein­träch­tigt ist, be­vor sie ei­ne Miet­min­de­rung zu­las­sen. Äs­the­ti­sche Emp­find­lich­kei­ten oder per­sön­li­che Vor­lie­ben der Mie­ter spie­len da­bei kei­ne Rolle.

Güt­li­che Ei­ni­gung bevorzugt

Mie­ter und Ver­mie­ter soll­ten stets ver­su­chen, ei­ne güt­li­che Ei­ni­gung zu fin­den, be­vor sie den Rechts­weg be­schrei­ten. In die­sem Fall hät­te mög­li­cher­wei­se ei­ne of­fe­ne Kom­mu­ni­ka­ti­on zwi­schen den Par­tei­en da­zu ge­führt, dass der Ver­mie­ter Rück­sicht auf die Be­den­ken der Mie­te­rin ge­nom­men hät­te, oh­ne dass ein Ge­richts­ver­fah­ren not­wen­dig ge­we­sen wäre.

Zum se­xy Vermieter

Letzt­end­lich zeigt die­se Ent­schei­dung, dass das deut­sche Miet­recht dar­auf ab­zielt, ei­nen an­ge­mes­se­nen Aus­gleich zwi­schen den In­ter­es­sen von Mie­tern und Ver­mie­tern zu fin­den. Wäh­rend Mie­ter das Recht ha­ben, ei­ne Miet­min­de­rung zu ver­lan­gen, wenn die Ge­brauchs­taug­lich­keit ih­rer Miet­sa­che be­ein­träch­tigt ist, müs­sen sie auch ak­zep­tie­ren, dass per­sön­li­che Vor­lie­ben und äs­the­ti­sche Emp­fin­dun­gen nicht aus­rei­chen, um ei­ne Miet­min­de­rung zu rechtfertigen.

Ins­ge­samt soll­ten Mie­ter und Ver­mie­ter stets be­müht sein, ei­ne gu­te Kom­mu­ni­ka­ti­on und ein fai­res Mit­ein­an­der zu pfle­gen, um Miss­ver­ständ­nis­se und Strei­tig­kei­ten zu ver­mei­den. Ei­ne of­fe­ne und ehr­li­che Kom­mu­ni­ka­ti­on kann in vie­len Fäl­len da­zu bei­tra­gen, dass bei­de Par­tei­en zu­frie­den­stel­len­de Lö­sun­gen fin­den und ei­ne ver­trau­ens­vol­le Be­zie­hung auf­bau­en können.

Quel­le: Hes­sen­schau